近日整个魔都在为一个豪宅楼盘 ——云锦东方 疯狂，只因这个新盘史无前例的限价红利，摇中最小一套房即赚到2000万冲上热搜。

如果是400平的最大户型，到手的直面财富就是4000万。难怪云锦东方火爆的认筹热度，打破了今年上海新房认购率纪录。

(资料图片)

深圳也有几个堪比魔都云锦东方的豪宅盘——招商玺家园、半岛城邦5期、中信城开东角头项目。

而据最新消息，中信城开东角头项目官宣全球招标，这意味着项目入市销售可期。 深圳湾最大的王炸盘，真的要来了 。 作为超级网红盘预备役，东角头项目可以关注的点可太多了：

一是，位置非常好。

在深圳湾与蛇口之间，直面歌剧院和大海。

二是，旧改历程太曲折了。

先后经历2014年经历经营期满及清算、佳兆业两度危机，如今终于被中信接手。

三是，项目设计费高达6800万。

但项目最吸引买房人的，或许是：

被誉为“深圳湾最后一个海景豪宅”，且周边的二手房价早已突破27万/㎡。

搭配周边新房约12万/㎡的价格，就像是“买一套赚一套”。

“深圳湾最后的海景豪宅”

全球招标

近日，《中信城开深圳东角头项目(暂定名)规划及建筑概念方案设计国际竞赛》正式启动，现面向全球优秀的设计机构开放报名登记。

本次国际竞赛采用“定向邀请+公开征集”的竞赛方式，遴选出6家设计机构（联合体）开展国际竞赛，8月底出结果。

项目开出的设计费惊人，高达6800万元。

▲ 地块周边概况图 图源：深圳市城市设计促进中心

▲ 项目设计范围示意 图源：深圳市城市设计促进中心

很多人不太理解，一个豪宅项目，为何由官方机构启动全球设计招标，太罕见了。其实，中信城开深圳东角头项目并不仅仅是住宅项目这个简单。

我们首先要关注的是，官方这次给 东角头片区做了最新的定位 ：

“粤港澳大湾区深圳湾核心要冲地带，是深圳湾海岸线上的重要城市节点。片区具备“山、海、河、湾”等优质资源禀赋，将建设打造成为生态优先、山海共生的深港门户形象。”

其次，项目位处深圳湾一线景观面，更重要的是南侧与深圳市标志性的重大基础公共文化设施之一“深圳歌剧院”一路之隔，用官方的说辞是“实现深圳东角头片区高品质多元化空间风貌的发展目标”，简而言之就是项目的建筑涉及深圳的脸面，不能太将就。

“结合片区的发展目标，本项目配合片区现有的生态资源、深圳歌剧院的世界级文化资源、及成熟的生活配套资源，重塑深圳湾区的空间结构，将项目所在片区打造成为演艺文化产业聚集区，及国际化的滨海生活 “城市客厅”，共同构建出一个世界级的、具有高品质多元化空间风貌的大湾区文化引擎。”

类似悉尼歌剧院、香港西九。所以，严格来讲，这个咖位，明显高于招商玺家园。

据官方披露的数据，项目计容总建筑面积为396085㎡，其中：

住宅体量为 26万㎡ ，其他为 4.3万㎡商业、4万㎡酒店以及2.5万㎡办公。

从住宅体量看，26万方属于市内核心区的巨无霸了，也超过了半岛城邦5期住宅的18万方体量。

除了住宅之外，此次参与竞赛的设计机构需要具备不少于3个超过40万㎡以上一线城市大型商业办公项目综合体、国际品牌酒店落地（或在建）项目业绩。

由此可知，东角头项目将 引进一家国际品牌酒店 ，结合歌剧院的配套要求，这家大牌酒店务必会匹配文化艺术需求。

商业和办公体量均不大，属于小众配套，这可能也考虑到了歌剧院本身也有一定体量的商业，所以地块功能大部分留给了居住。

▲ 东角头现状航拍 图源：深圳市城市设计促进中心

事实上，东角头项目目前案名也尚未确定。

东角头项目曾作为佳兆业纾困一揽子计划中最优质的资产。佳兆业曾做过评估，东角头地块的土地价值约300亿，总货值在700亿以上。

不过，考虑岛该项目尚处于前期设计阶段，最快销售也要两三年后了，对于解围佳兆业暴雷危机“远水救不了近火”。

据观点地产网消息，东角头项目是佳兆业出险后拟处置的最重要资产，根据重组安排，包括该项目在内重组项目的权益在中信银行、中信城开收回对应收益后，最终仍归佳兆业所有。 熟悉该地块进展的消息人士认为，东角头项目作为歌剧院的配套工程之一，不排除会提前动工，至少赶在2025年歌剧院启用时项目有明显进展。

据悉，深圳歌剧院项目去年已启动建设，计划于2024年12月竣工。

利益纠葛，迟迟未能开发

东角头地块迟迟没有开发，因为利益太大，牵扯股东太多。就在 东角头项目启动设计招标同时，相关地块的背后持有方也有了最新进展。

据达力集团5月9日披露，集团与深圳航运已就深圳南山东角头土地置换及土地分配在原则上达成协议，置换而来的两宗地将分别配予双方， 即 将分别分配予达力集团及深圳航运。

也就是说，东角头项目并非中信城开一家持有， 达力、中信将按照持股分别获取东角头项目的一部分， 目前要进行统一规划设计，中信城开深圳东角头项目只是暂时叫法而已。 达力本身没有开发经验和实力，日后达力会不会与中信城开合作开发，不得而知。

尽管该项目未动工，但已经被坊间称为“深圳打新天花板”的存在。

项目周边部分小区房源早已有突破了20万/㎡的成交单价。其中，翡翠海岸对外挂牌折合单价26万-30万元/㎡之间，半岛城邦当前最高挂牌单价也突破了25万元，恒裕滨城2期部分房源单价更是突破37万元/㎡。

坊间预测 东角头项目的最终备案均价不会超过13.2万/㎡，这样一来倒挂空间十分诱人。

网传规划图（具体以开发公布的为准 ）

招商蛇口入局

半岛城邦5期仍未获进展

与中信城开东角头项目不同的是，半岛城邦5期的进展就显得停滞不前了。

除了早前招商蛇口入局与几幅五期规划设计飞机稿在网上躁动之外，就没有最新的动作了。

有关半岛城邦的消息，是上个月四期83套8个亿的商业资产被打包上架法拍。5月15日，该法拍因无人应拍而流拍。

业内人士预估83套房产总建面约23344.19㎡，估值约11.56亿元；均以商业为主，没有住宅。 据了解，这是半岛城邦四期配套商业日子里的一部分。

至于坊间最为关注的半岛城邦五期，入市时间仍然未知。

半岛城邦实拍（右侧）

半岛城邦5期是唯一可与东角头项目媲美的项目。

据了解， 半岛城邦 5期将由4栋49-66层的超高层住宅组成，共765套房源，住宅货值超200亿。

早期效果图（以实际为准）

2022年，深陷财务危机的半岛城邦在全员待业2个月后，招商蛇口宣布与半岛城邦联手共同打造半5，半岛城邦5期迎来困境破局。

根据去年 合作协议有效期暂为六个月，如果六个月项目推进没有达到预期，双方可另行协商延长期限并另行签订协议。

如今六个月已经超过，但五期地块重组尚无进展。

THE END

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